Ortaklığın Giderilmesi Davası 2025
Ortaklığın giderilmesi davası, müşterek veya iştirak halindeki taşınır ya da taşınmaz malların üzerindeki ortaklığın sona erdirilerek her ortağın kendi kişisel malına dönüşmesini sağlar. Bu tür davalarda davacı, davadan vazgeçse bile, davalılar davayı sürdürebilir. Bu nedenle, hak kaybı yaşamamak için bir avukattan yardım alarak süreci takip etmek önemlidir.
Ortaklığın giderilmesi davasında taraflar ortaklığı iki yolla sona erdirebilir: Aynen taksim ve satış suretiyle. Aynen taksimde malın değeri, tarafların sayısına bölünerek paylaşılır ve paydaşlık kaldırılır.
Satış suretiyle taksimde ise mal icra yoluyla satılır ve elde edilen bedel paydaşlara dağıtılır. Ortaklığın giderilmesi davaları açılmadan önce arabuluculuk sürecine başvurulması zorunludur.
Ortaklığın giderilmesi davası, eski ismiyle izale-i şuyu, hem taşınır hem de taşınmaz mallar için açılabilen bir hukuki süreçtir. Bir mal üzerinde ortaklar arasında ya el birliğiyle ya da paylı mülkiyet şeklinde ortaklık olabilir. Bu dava, ortak olan mal üzerindeki mülkiyet ilişkisine son vermek amacıyla kullanılır. Elbirliğiyle mülkiyet durumunda mal henüz paylara bölünmemiştir; paylı mülkiyette ise her ortak, kendisine ait belirli bir paya sahiptir. Ortaklığın giderilmesi davaları, özellikle miras kalan taşınmazlar söz konusu olduğunda sıkça gündeme gelmektedir. Hissedarlar (pay sahipleri) arasında mülkiyet paylaşımı konusunda anlaşmazlık çıktığında bu dava açılır.
Dava sonucunda, hissedarların malları aynen taksim edilir (paylarına göre dağıtılır) veya mal satılarak bedeli paylaşılır. Aynen taksimin mümkün olmadığı hallerde, malın satışına karar verilir ve bu satış açık artırma yoluyla gerçekleştirilir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında kritik nokta, davayı açacak olan pay sahibinin, mal üzerinde pay hakkı bulunan tüm diğer pay sahiplerine karşı davayı başlatmasıdır. Bir pay sahibi ölmüşse, onun mirasçıları davada taraf olarak gösterilmelidir. Davanın açılmasıyla birlikte tüm hissedarlara dava dilekçesi, duruşma daveti gibi gerekli tüm belgelerin usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi zorunludur. Bu dava türü, iki taraflıdır ve her iki taraf da eşit haklara sahiptir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında, eğer taşınmaz aynen bölüştürülemeyecek durumdaysa, mahkeme taşınmazın satışına karar verebilir. Paydaşlardan biri, taşınmazın paylaşımı için taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açmalıdır. Dava konusu olan taşınmaz üzerinde bina, ağaç veya tesis gibi birleşik parçalar varsa, satışın bu parçalarla birlikte yapılması talep edilmelidir.
Mahkemenin taşınmazın satışına karar vermesi halinde, bir satış memuru atanır ve satış İcra İflas Kanunu hükümlerine göre gerçekleştirilir.
Satış işlemleri, mahkemede verilen satış kararının kesinleşmesi ile başlar. Kararın kesinleşmesi için, her paydaşa usulüne uygun tebligat yapılmış olmalı ve yasal itiraz süresi içerisinde paydaşlardan itiraz gelmemiş olmalıdır. Eğer itiraz edilmişse ve istinaf yoluna gidilmişse, hüküm henüz kesinleşmemiş olur. Tüm itiraz yolları kapandıysa ve tebligatlar eksiksiz yapıldıysa karar kesinleşir.
Ortaklığın giderilmesine dair satış kararının kesinleşmesinden itibaren 10 yıllık süre içinde satışın uygulanması talep edilebilir. Kesinleşme ardından hakim, bir satış memuru atar. Satışa konu dosya bu memura teslim edilir. Taşınmazla ilgili tüm bilgiler tapudan alınarak dosyada yer alır.
Satış memuru, malın değerinin tespiti için bilirkişiye kıymet takdiri yaptırır. Bilirkişi raporu tamamlandıktan sonra paydaşlara tebliğ edilir. Raporun kesinleşmesinin ardından satış sürecine geçilir.
Ortaklığın giderilmesi amacıyla mülk satışı için iki ayrı açık artırma günü belirlenir. Bu satış ilanında, her iki gün için açık artırmanın yeri, tarihi ve saati detaylıca belirtilir ve ilan genellikle gazete aracılığıyla yayınlanır. Gazetenin tirajı ise en az 50.000 olmalıdır. Bunun yanında, internet üzerinden de bu ilan yayımlanabilir. İlanın 1. açık artırma gününden en az bir ay öncesinde yapılması gerekmektedir.
Önalım hakkı ya da diğer adıyla şufa hakkı, paylı mülkiyetin söz konusu olduğu durumlarda bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma hakkı tanır. Bu hak, mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve satış esnasında devreye girer. Ancak bazı şartların sağlanmış olması durumunda kullanılabilir. Ortaklığın giderilmesi davası açıldığında ise bu hak kullanılamaz çünkü dava sonrasında alıcı ve satış işlemi olmadığı için önalım hakkı ileri sürülemez.
Ortaklığın giderilmesi davasında, ortaklığın aynen taksimi mümkün değilse malın satışı gündeme gelir. Paydaşlar arasında açık artırmayla satış yapılması kararı, tüm paydaşların rızasıyla alınır (TMK 699/3). Açık artırma yöntemiyle satış yapılacaksa, herkes alıcı olabilir. Ancak paydaşlar, açık artırmanın sadece kendi aralarında yapılmasını istiyorlarsa bu şekilde düzenlenir (TMK madde 699/3).
İhalede artırmaya katılacak kişiler, mal değerinin %20'si oranında nakit ya da teminat mektubu sunmalıdırlar. Teminat gösterilmesi katılım için zorunludur, fakat mülkiyet hissesi %20 veya daha fazlaysa teminat gerekmemektedir.
Açık artırmadaki değer merak edilmektedir; bu süreç, kıymet takdiri içeren bilirkişi raporunda belirtilen değerin %50’si üzerinden başlar. En yüksek teklifi veren kişi, artırma usulü ile yapılan satışta malın yeni sahibi olacaktır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Feragat
Ortaklığın giderilmesi davasında aynen taksim, davaya konu olan malın hissedarlarına aynı oranda ve değerde bölüştürülmesidir. Paydaş tarafından taşınmazın aynen taksimi talep edildiğinde mahkeme, mülkiyetin aynen taksime uygun olup olmadığını inceleyecektir. Eğer aynı değerde parçalar çıkmıyorsa mahkeme, eksik parçaya para eklemek suretiyle denkleştirme yapılmasına karar verebilir (TMK madde 699/2).
Ancak, aynen taksim talebiyle dava açan bir paydaşa karşı, diğer bir paydaş satış yoluyla ortaklığın giderilmesini talep ederse, mahkeme aynen taksimin mümkün olmadığı durumlarda satışa karar verebilir. Ayrıca, taşınmazın aynen taksim edilmesi durumunda ciddi bir değer kaybı ihtimali varsa mahkeme aynen taksim kararı vermez ve bu tür malların satışına hükmedebilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında feragat ise davacı tarafın davadan vazgeçmesine denir. Feragatten sonra davacı, dava dilekçesinde talep ettiklerinden tamamen veya kısmen vazgeçmiş olur. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 307. maddesine göre karar verilmeden önce feragat edilebilir. Bu, duruşmada tutanağa geçirilerek veya yazılı bir dilekçe sunularak yapılabilir.
Davacı, feragat ettiğini duruşmada beyan edebilir veya yazılı bir dilekçe ile sunabilir. Feragat beyanı karşı tarafın veya mahkemenin kabulüne bağlı değildir. Feragatte bulunan kişi, bu kararından dönemez.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yargılama Süreci:
Ortaklığın giderilmesi davası, tarafların herhangi birinin kazanmadığı ya da kaybetmediği, eşit sonuçların ortaya çıktığı bir süreçtir. Sulh Hukuk Mahkemelerinde, basit yargılama usulü kullanılır. Dava sonuçlanıp kesinleşmeden herhangi bir işlem yapılamaz. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve Kanunun belirttiği üzere basit yargılama usulü geçerlidir. Bu usul yazılı yargılamadan farklılık gösterir.
Basit yargılamada, yanıt aşaması sadece dava dilekçesi ve cevap dilekçesini kapsar. Ek yanıt ya da ikinci yanıt dilekçesi verilmez.
SSS
Görevli ve Yetkili Mahkeme:
Ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür ve davanın yeri, taşınmazın bulunduğu yer olarak belirlenir. Birden fazla taşınmaz varsa, bu yerlerden birinde dava açılabilir.
Davanın Süresi:
Dilekçeler aşamasıyla başlayan süreç, dilekçeler tamamlandıktan sonra duruşmalarla devam eder. Bilirkişi raporu hazırlanıp tüm deliller toplandıktan sonra karara varılır. Dava süresi, davanın konusu ve mahkemenin iş yüküne bağlı değişkenlik gösterir, ancak ortalama 1 ila 1,5 yıl sürmektedir.
Masraflar:
Davacı, dava açarken mahkemeye harç ve giderleri ödemek zorundadır. Maktu harçlarla masraflar karşılanır. Dava sonunda giderler ve avukatlık ücretleri taraflara payları oranında yansıtılır.
Vekalet Ücreti:
Mahkemede hükmedilen vekalet ücreti, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre belirlenir ve kazanan taraf lehine yazılır. Ortaklığın giderilmesi davasında farklı bir durum söz konusudur; kazanma-kaybetme olmadığı için her iki taraf lehine karar verilir ve maktu vekalet ücreti uygulanır.
Ortaklığın giderilmesi davasında temyiz mümkün müdür? Temyiz, yargılamaya itiraz etmek için kullanılan bir yoldur ve bu süreçte en üst denetleyici merci Yargıtay’dır. Ortaklığın giderilmesine ilişkin ilk derece mahkemesi kararına karşı başvuru yolu, istinaf mahkemesidir. İstinaf mahkemesi incelemesini tamamladıktan sonra bir karar verir ve bu karara karşılık Yargıtay’a başvurulabilir.
Ancak, ortaklığın giderilmesi davaları için (23 Haziran 1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan ve taşınmazın aynına ilişkin davalar hariç) temyiz yolu kapalıdır.
Ortaklığın giderilmesi istinaf harcı ne kadardır? Paydaşlar, dava sonucunda verilen karara itiraz etmek istediklerinde istinaf yoluna başvurmalıdır. İstinafa başvuracak tarafın, mahkemeye dosya esasına göre belirlenen istinaf harcını yatırması gerekir. Bu harç, her yıl belirlenen miktara göre yapılır. Ayrıca mahkemenin belirlediği istinaf gider avansı da harçla birlikte ödenmelidir.
Gayrimenkul hukuku konularında detaylı bilgi ve destek için Avukat Zeynep Albay ile iletişime geçmenizi öneririz.
