Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır? Temerrüt ve İki Haklı İhtar

Kira gününün geçmesi ev sahibine kapıyı açıp evi geri alma yetkisi vermez. Ödenmeyen bedelin hangi aya ait olduğu, ödeme tarihinin ne zaman dolduğu, bildirimin kiracıya ulaşıp ulaşmadığı ve seçilen hukuki yol belirleyicidir. Kirasını ödemeyen kiracı için başlıca üç yol vardır: Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315 uyarınca yazılı süre verip temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye istemek, İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 269 vd. kapsamında tahliye talepli kira takibi başlatmak veya bir kira dönemindeki iki haklı ihtara dayanarak TBK m. 352/2 davası açmak. Bu yolların koşulları birbirinin yerine geçmez.

Önce borcun gerçekten muaccel olup olmadığını kontrol edin

TBK m. 313 kiracının kira bedelini ödeme borcunu düzenler. Sözleşmede ödeme günü varsa o günü esas alın; yoksa TBK m. 314'teki kural ve yerel âdet değerlendirilir. Hesap dökümünde ay, vade, kira tutarı, eksik ödeme ve ödeme açıklaması ayrı ayrı gösterilmelidir. Banka hesabına farklı adla gelen transferi hiç yapılmamış ödeme saymak veya henüz vadesi gelmemiş ayı ihtara eklemek uyuşmazlığı büyütür. Sözleşmedeki gecikme cezası yahut sonraki kiraların kendiliğinden muaccel olacağı hükmü de konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 346 çerçevesinde ayrıca değerlendirilir.

Kiracı ödeme yaptığını ileri sürüyorsa dekontun tarihi, alıcı hesabı, açıklaması ve hangi borca mahsup edildiği incelenmelidir. Elden ödeme iddiasında makbuz ve mesajlaşmalar önem kazanır. Kira artışından doğan tartışmalı fark ile hiç yatırılmayan aylık kira aynı ispat durumunu doğurmaz; takip veya ihtar hazırlanmadan önce güncel kira bedeli hesaplanmalıdır.

Üç hukuki yolun süre ve sonuçları

Bu tablo konut ve çatılı işyeri kirasına odaklanır. Başka kira türlerinde TBK m. 315'in asgari süresi ve uygulanacak özel hükümler farklı olabilir.

TBK 315: Bir ihtarla temerrüt nedeniyle tahliye mümkün mü?

Evet, şartlar varsa iki ihtar beklemek gerekmez. Kiralananın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedeli veya yan gider ödenmemişse kiraya veren kiracıya yazılı olarak ödeme süresi tanıyıp bu süre içinde ifa edilmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyerinde süre en az 30 gündür; yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. İhtarda hangi aya ilişkin ne kadar borç istendiği ve ödeme yapılmazsa fesih sonucunun doğacağı açık olmalıdır.

Noter ihtarnamesi, tebliğ tarihi ve içerik bakımından güçlü bir ispat aracıdır; kanun her durumda noter biçimini zorunlu kılmaz. E-posta veya mesajın yazılı şekil ve tebliğ yönünden somut dosyada yeterli olup olmayacağı ayrıca tartışılabilir. Hak kaybı ihtimalini azaltmak için tebliği ispatlanabilir usul tercih edilir. Kiracı usulüne uygun verilen süre içinde borcun tamamını ifa ederse o ihtara dayalı temerrüt tahliyesinin koşulları oluşmayabilir. Eksik ödeme, yanlış alıcıya ödeme veya tartışmalı yan giderlerde dosya özelinde inceleme gerekir.

Sürenin bitmesine rağmen borç ödenmemişse kiraya veren fesih ve tahliye talebini uygun yargı yoluyla ileri sürebilir; kira alacağı için tahsil talebi de ayrıca planlanabilir. Ev sahibi kendi kendine kilit değiştiremez, elektrik veya suyu kestirerek çıkmaya zorlayamaz. Tahliye, anlaşma veya hukuki karar ve icra süreciyle gerçekleşir.

Tahliye talepli icra takibinde 7 gün ile 30 gün ne anlama gelir?

İİK m. 269 vd. kapsamında kira alacağı ve tahliye talebi birlikte icra takibine konabilir. Uygulamada “Örnek 13” diye anılan ödeme emri usulüne uygun tebliğ edilmelidir. Kiracı kural olarak tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir; konut ve çatılı işyeri için 30 günlük ödeme süresi ayrıca işler. Yedi gün geçince borç kendiliğinden ödenmiş sayılmaz; otuz gün geçince de kiracı hiçbir yargısal işlem olmadan çıkarılamaz.

İtiraz edilmez ve ödeme süresi sonunda takip konusu kira borcu ödenmemiş olursa kiraya veren İİK m. 269/a çerçevesinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir; bu başvuruda kanundaki altı aylık süre gözden kaçırılmamalıdır. Kiracı süresinde itiraz etmişse takip durur; itirazın içeriğine ve kira ilişkisinin belgelendirilmesine göre itirazın kaldırılması ve tahliye yahut genel mahkeme yolu gündeme gelir. İtirazın kiraya verene tebliğiyle başlayan süre gibi ayrıntılar dosyadan kontrol edilmelidir. İcra mahkemesinin sınırlı inceleme alanı nedeniyle kira sözleşmesi, imza veya ödeme ciddi biçimde çekişmeliyse yol seçimi önemlidir.

İlamsız icra yoluyla tahliye bakımından 6325 sayılı Kanun m. 18/B özel bir istisna öngörür; buna karşılık kira ilişkisinden doğan dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk çoğu kez gerekir. Her icra işlemi ile her tahliye davasını aynı arabuluculuk kuralına bağlamak yanlıştır. Sürecin genel çerçevesi için arabuluculuk rehberine bakabilirsiniz.

İki haklı ihtar: Geç ödeyen kiracı hakkında ayrı yol

TBK m. 352/2, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmede bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde; bir yıldan kısa süreli sözleşmede ise kira süresi içinde, ödenmeyen kira bedeli nedeniyle iki haklı yazılı ihtar aranacağını söyler. Ölçüt her zaman 1 Ocak–31 Aralık takvim yılı değildir. Örneğin 1 Eylül'de başlayan sözleşmenin kira yılı normalde bir sonraki 31 Ağustos'ta biter. İhtarların ilgili döneme ve ayrı muaccel kira borçlarına ilişkin olup olmadığı dikkatle incelenir; aynı birikmiş borcu iki kez tekrarlamak iki bağımsız haklı ihtar yaratmaz.

Bir ihtarın haklı olması için ihtar tarihinde istenen borcun vadesinin gelmiş ve ödenmemiş olması gerekir. Kiracının ihtar kendisine ulaştıktan sonra borcu yatırması, ihtarın başlangıçtaki haklılığını otomatik olarak ortadan kaldırmaz; ödeme ihtar öncesindeyse sonuç farklıdır. Tebliğ tarihi, ödeme günü tatil gününe rastlamışsa vadenin kayması ve banka kayıtları sonucu değiştirebilir. Yargıtay, vade tatil gününe rastlayan bir olayda ödeme süresinin uzamasını ve ihtarın haklılığını özellikle incelemiştir.

İki haklı ihtara dayalı tahliye, ilgili kira süresinin veya bir yıldan uzun kirada ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla istenir. Bu yol temerrüt ihtarındaki 30 günün dolmasını gerektirmez. Kira yılı sürerken iki ihtar gerçekleşti diye hemen TBK m. 352/2 tahliye davası açılması ile dönem sonundan sonra açılması aynı şey değildir. Dava öncesi arabuluculuk ve TBK m. 353'teki süresinde yazılı dava bildirimi imkânı, somut takvime göre birlikte değerlendirilmelidir.

Tarih örneği: Hangi gün hangi işlem yapılır?

Bir yıllık konut sözleşmesinin 1 Eylül 2026'da başladığını, aylık kiranın her ayın 5'inde muaccel olduğunu varsayalım. Ekim kirası ödenmezse 6 Ekim'de gönderilen bildirimin tebliğ edildiği tarih esas alınarak TBK 315'teki en az 30 gün hesaplanır; gönderme tarihi tek başına başlangıç değildir. Kasım ayı da vadesinde ödenmez ve ona ilişkin ikinci ayrı, haklı yazılı ihtar yapılırsa iki haklı ihtar koşulları gündeme gelebilir. Bu durumda TBK 352/2 davası için dönemin 2027 Ağustos sonunda bitmesi ve izleyen bir aylık pencere önemlidir. Örnek tarihler bilgilendirme içindir; resmî tatil, tebliğ, sözleşme süresi ve arabuluculuk takvimi gerçek dosyada yeniden hesaplanmalıdır.

Mahkeme, arabuluculuk ve ispat

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında genel görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yer yönünden yetki somut olaya göre belirlenir. İİK m. 269 yolundaki tahliye talepleri ise koşullarına göre icra mahkemesinin önüne gelir. Dava şartı arabuluculuk gereken bir dosyada son tutanak olmadan dava açılması usulî risk taşır. İki haklı ihtara dayalı davada bir aylık süre kısa olduğundan, arabuluculuk başvurusunun süreye etkisi ile TBK 353 bildiriminin uygunluğu dosya özelinde değerlendirilmelidir.

Kiraya verenin dosyasında kira sözleşmesi ve ekleri, teslim tarihi, kira artışına ilişkin dayanak, banka hareketleri, eksik ödeme cetveli, ihtar metinleri ve tebliğ belgeleri, icra ödeme emri ile takip safahatı yer almalıdır. Kiracı da ödeme dekontlarını, mahsup açıklamalarını, elden ödeme makbuzlarını ve yanlış hesaplanan kira tutarına ilişkin belgelerini saklamalıdır. İki ihtarın aynı kira yılına, ayrı borçlara ve ihtar anında gerçekten ödenmemiş tutarlara dayandığını ortaya koyamayan dosyada yalnızca “iki belge gönderdim” demek yeterli olmayabilir.

En sık yapılan hatalar

• Takvim yılıyla kira yılını karıştırmak: İki ihtar için sözleşmenin kira dönemi çıkarılmalıdır.
• İhtarın gönderildiği günü tebliğ günü saymak: Süre başlangıcını yanlış hesaplatır.
• İki haklı ihtarda ayrıca 30 gün şartı aramak: TBK 315 ile 352/2'yi birbirine karıştırır.
• İcra takibinde yalnız alacak istemek: Tahliye amaçlanıyorsa takip ve ödeme emrindeki talep açık kurulmalıdır.
• Ödeme sonrası ihtarları yok saymak: Geç ödeme, iki haklı ihtarın etkisini her zaman ortadan kaldırmaz.
• Her davada arabuluculuğu atlamak ya da her icra işleminde zorunlu sanmak: 6325 m. 18/B ayrımına bakılmalıdır.
• Diğer tahliye nedenlerini aynı dosyada gelişigüzel kullanmak: İhtiyaç nedeniyle tahliye farklı şart ve delillere; tahliye taahhüdü ise ayrı tarihlere dayanır.

Mevcut genel kiracı tahliyesi sayfasının kapsamı korunurken bu güncelleme özellikle ödenmeyen kira ve gecikmeli ödemeye odaklanır. Komşuları rahatsız etme, yeniden inşa, ihtiyaç ve kiracının iflası gibi sebepler kendi hukuki şartlarıyla ayrıca incelenir. Kira sözleşmesinin belirli süreli olması veya on yıllık ilişkinin varlığı tek başına derhâl tahliye yetkisi doğurmaz.

Dosyanıza uygun yolu seçmek

Ödenmeyen ayları ve tebliğ tarihlerini tek zaman çizelgesinde görmek, yanlış ihtar veya kaçırılan dava süresi riskini azaltır. Sözleşme, banka dökümü ve önceki ihtarlarla birlikte iletişim sayfamızdan görüşme talep edebilirsiniz. İnceleme sonunda temerrüt davası, tahliye talepli takip, iki haklı ihtar davası veya yalnız kira alacağının tahsili seçeneklerinden hangisinin koşulları taşıdığı değerlendirilebilir.

Bu metin 12 Ekim 2026 tarihinde genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olay için hukuki görüş veya tahliye sonucu garantisi değildir. Dayanaklar: 6098 sayılı TBK m. 313–315, 346, 352–353 (TBMM metni); 6325 m. 18/B'yi ekleyen 7445 sayılı Kanun (Resmî Gazete); İİK 269 uygulamasına ilişkin Yargıtay kararı; iki haklı ihtar ve vade incelemesine ilişkin Yargıtay kararı. Güncel dosyada yürürlük ve tebligat ayrıca kontrol edilmelidir.