10 Yıllık Uzama Süresi Dolan Kiracının Tahliyesi: Süre Hesabı ve Dava

“Kiracı on yıldır evimde; sözleşmesi bittiğine göre çıkarabilir miyim?” sorusunun cevabı, yalnız ilk anahtar teslim tarihine bakılarak verilemez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, kiracı süresinde sona erdirmezse kural olarak birer yıl uzar. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 347'nin kiraya verene gerekçe göstermeden fesih imkânı tanıdığı eşik ise ilk sözleşme süresinin ardından gelen on yıllık uzama süresidir. Ayrıca o on yılı izleyen uzama yılının bitimi için en az üç ay önce yazılı bildirim gerekir. Sürenin dolması kiracıyı kendiliğinden evden çıkarmaz.

TBK 347 hangi kiraları kapsar?

Bu rehberin ana konusu belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasıdır. TBK m. 347'ye göre kiracı, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sadece ilk sürenin bitimine dayanarak feshedemez. On yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra, onu izleyen her uzama yılının bitimi için en az üç ay önce bildirim yaparsa herhangi bir ihtiyaç veya başka özel tahliye sebebi göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Fesih bildirimi TBK m. 348 gereği yazılı olmalıdır.

Belirsiz süreli konut veya çatılı işyeri kirasında kural farklıdır: Kiraya veren kira başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyar. Dolayısıyla her sözleşmeye otomatik olarak “ilk süre + 10 + 1” formülü uygulanmaz. Gerçekten belirsiz süreli bir sözleşme bulunup bulunmadığı ve varsa yerel âdet veya kararlaştırılmış fesih dönemi incelenmelidir. Genel hükümlerde TBK m. 328–329, taşınmazlarda kural olarak altı aylık dönem sonu için üç aylık bildirim çerçevesi çizer.

On yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır?

İlk adım sözleşmede yazan başlangıç ve ilk bitiş tarihini bulmaktır. Bir yıllık sözleşmede uzama sayacı ilk yılın sonunda; beş yıllık sözleşmede beşinci yılın sonunda başlar. Sonra her bir yıllık uzama dönemi tek tek sayılır. Süre dolduğunda bile bildirimin hedefi, on yıllık uzamayı izleyen uzama yılının sonudur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 5 Kasım 2025 tarihli kararında da ilk beş yıllık sürenin bitişi, sonrasındaki on uzama yılı ve yazılı bildirimin hedeflediği dönem ayrı ayrı değerlendirilmiştir.

İlk satırdaki örnekte 2026 Ekim ayı “hemen tahliye” tarihi değildir. İlk hedef dönem sonu 1 Ekim 2027'dir; yazılı bildirimin bu tarihten en az üç ay önce kiracıya ulaşması planlanmalıdır. Sınır gününe bırakmak yerine tebligat gecikmesi ve tatil olasılığı için pay bırakmak güvenlidir. Tarihler örnektir; sözleşmenin fiilî başlangıcı, sonraki gerçek anlaşmalar ve tebliğ kayıtları sonucu değiştirebilir.

Üç aylık bildirim nasıl yapılır?

Bildirim, sona erdirilecek uzama yılını ve kira sözleşmesini belirlemeli, kiraya verenin TBK m. 347 uyarınca o dönem sonunda ilişkiyi sona erdirme iradesini açıkça göstermelidir. “Daireyi satacağım, çıkın” gibi başka bir sebebin gelişigüzel yazılması yerine dayanak doğru kurulmalıdır. Kanun yazılı şekil arar; noter ihtarnamesi zorunlu şekil olarak sayılmaz. Ancak içeriğin ve kiracıya ulaşma tarihinin ispatı için noter tebligatı pratikte önemli bir araçtır. Postaya verme veya noterde düzenleme günü ile tebliğ günü aynı değildir.

İhtarı gönderenin kiraya veren ya da hukuken bildirim yapma yetkisi olan kişi olması, muhatabın doğru kiracı olması ve adrese usulüne uygun tebligat yapılması gerekir. Aile konutunda kiracı olmayan eşin kira sözleşmesine taraf sıfatı kazandığı durumlar TBK m. 349 bakımından ayrıca incelenmelidir. Tebliğ gecikirse hedeflenen uzama yılı için üç aylık koşul kaçırılabilir; TBK m. 328 uyarınca sonraki döneme etkisi tartışılsa bile bu riske güvenilerek işlem yapılmamalıdır.

Bildirimden sonra kiracı çıkmazsa dava ne zaman açılır?

Yazılı fesih bildirimi kiracıya zamanında ulaşıp hedeflenen uzama yılı bittiğinde kiracı taşınmazı boşaltmazsa tahliye davası gündeme gelir. Dava açılmadan önce kira uyuşmazlıkları için dava şartı arabuluculuk başvurusu değerlendirilir; 6325 sayılı Kanun m. 18/B, İİK'ye göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri ayrı tutar. TBK 347'ye dayanan bu tahliye davasında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Yetki, taşınmazın bulunduğu yer ve genel usul kuralları yönünden dosyada incelenir.

TBK 347 davasını, ihtiyaç veya iki haklı ihtara ilişkin “dönem bitiminden itibaren bir ay” kuralıyla karıştırmayın. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/4720 E., 2025/5281 K., 5 Kasım 2025 tarihli kararında, TBK 347 için kanunda kısıtlayıcı bir dava süresi bulunmadığı; süresinde fesih bildirimi yapılan uzama yılının bitiminden izleyen kira yılının sonuna kadar, dava şartı arabuluculuk tamamlanarak dava açılması gerektiği belirtilmiştir. Bu içtihat, tarih planlamasında önemlidir; her somut dosyanın usulî durumu ayrıca kontrol edilmelidir.

Kiraya veren neyi, kiracı neyi ispatlar?

Kiraya veren açısından temel belgeler ilk kira sözleşmesi, uzama takvimi, varsa sonraki sözleşmeler veya ek protokoller, yazılı fesih bildiriminin tam metni, tebliğ belgesi, malik/kiraya veren sıfatını gösteren kayıtlar ve arabuluculuk son tutanağıdır. Kira sözleşmesi el değiştirmiş taşınmazla birlikte sürüyorsa TBK m. 310 uyarınca yeni malik sözleşmenin tarafı olur; mülkiyet değişikliği tek başına on yıllık sayacı sıfırlamaz. Buna karşılık tarafların sonradan gerçekten yeni bir kira sözleşmesi kurup kurmadığı, yalnız kira bedelini güncelleyen belge imzalayıp imzalamadığı içeriğe göre incelenir.

Kiracı; başlangıç veya ilk süre tarihinin farklı olduğunu, bildirimin kendisine süresinde ulaşmadığını, fesih iradesinin belirsiz kaldığını, belgenin yetkisiz kişi tarafından gönderildiğini yahut kira döneminin yanlış hesaplandığını ileri sürebilir. Banka dekontları, yazışmalar ve önceki sözleşme nüshaları tarihlerin aydınlatılmasında yararlıdır. Kiranın düzenli ödenmiş olması TBK 347 yolunu tek başına kapatmaz; bu yol ödeme ihlali değil süre ve bildirim koşuluna dayanır.

Belirli ve belirsiz süreli kira farkı

2012 öncesinde başlayan çok eski kira ilişkilerinde 6101 sayılı yürürlük kanununun geçici 2. maddesi geçiş hükümleri de söz konusu olabilir. Bu dosyalarda yalnız internet hesaplayıcısına tarih girerek sonuç çıkarmak yerine sözleşmenin ilk süresi, uzamalar ve geçiş hükmü birlikte incelenmelidir.

Bu yol diğer tahliye sebeplerinden nasıl ayrılır?

TBK 347'de kiraya verenin gerçek ve samimi konut ihtiyacını kanıtlama yükü, ihtiyaç nedeniyle tahliyedeki gibi aranmaz; ihtiyaç nedeniyle tahliye TBK 350–351'in ayrı yoludur. TBK 355'teki üç yıllık yeniden kiralama yasağı da kanunda ihtiyaç ve yeniden inşa/imar nedeniyle sağlanan tahliyeye bağlanmıştır; TBK 347 için aynı sonucu otomatik söylemek doğru değildir. Öte yandan on yıllık uzama henüz dolmamış olması, gerçekten mevcut başka bir kanuni sebep varsa onun değerlendirilmesini engellemez. Kira ödenmemesi veya iki haklı ihtar gündemdeyse temerrüt ve ihtar rehberindeki farklı takvime bakılmalıdır.

Kiracı “on yıldır oturuyorum” diyor, ev sahibi “bir yıllık sözleşme on yıl önce imzalandı” diyorsa iki taraf da eksik veriyle hareket ediyor olabilir. İlk sürenin bitişi, on uzama yılı, hedef yıl ve bildirimin tebliği tek çizelgede gösterilmeden dava stratejisi kurulmamalıdır.

Bu belgeleri bir araya getirdiyseniz, tarih çizelgesinin ve bildirimin uygunluğunun incelenmesi için görüşme talep edebilirsiniz. Süre dolmuş olsa bile kiracının çıkmaması hâlinde kilit değiştirmek veya hizmetleri kesmek yerine hukuki tahliye süreci işletilmelidir.

Bu metin 14 Ekim 2026 tarihinde genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olay için hukuki görüş veya tahliye garantisi değildir. Dayanaklar: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 328–329, 347–349 (TBMM); Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/4720 E., 2025/5281 K., 05.11.2025; 6101 geçici 2 geçiş hükmünün aktarıldığı AYM kararı; 6325 sayılı Kanun m. 18/B'yi düzenleyen Resmî Gazete metni. Güncel mevzuat ve tebligat dosya tarihinde yeniden kontrol edilmelidir.