Tahliye Taahhütnamesi: Geçerlilik Şartları ve Tahliye Süreci

Bir tahliye taahhütnamesi imzalanmış olması, kiracının yazılı tarihte kendiliğinden evden çıkarılabileceği anlamına gelmez. Belgenin kiralanan teslim edildikten sonra, kiracı tarafından, belirli bir tahliye tarihi için ve yazılı olarak verilmiş olması gerekir. Kiracı buna rağmen çıkmazsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Geçerlilik ve süre tartışmaları, çoğu dosyada belgenin başlığından daha önemlidir.

Özellikle kira sözleşmesi imzalanırken alınan ayrı bir kâğıt, sonradan doldurulan tarih ve icra emrine yapılan itiraz, tarafların beklediğinden farklı sonuçlar doğurabilir. Bu rehber, belgeyi imzalamadan önce hangi noktaların kontrol edileceğini ve uyuşmazlık çıktıktan sonra hangi yolun izleneceğini kiracı ile kiraya veren açısından birlikte ele alır.

Tahliye taahhütnamesi nedir, kira sözleşmesinden farkı ne?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kullandığı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı kiraya verene karşı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Temel dayanak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352/1. maddesidir. Kira sözleşmesi kullanım hakkını ve kira bedelini düzenler; tahliye taahhüdü ise kanuni şartları varsa belirli bir günde boşaltma iradesini gösterir. Kira sözleşmesinin sona erme tarihini yazmak tek başına TBK 352/1 anlamında geçerli bir tahliye taahhüdü yaratmaz.

Taahhüt, ihtiyaç nedeniyle tahliyeden de ayrılır. İhtiyaç davasında kiraya verenin kanunda öngörülen gerçek kullanım gereksinimi ve ona ilişkin koşullar incelenir. Taahhüde dayalı süreçte odak, kiracının teslimden sonra verdiği yazılı boşaltma iradesi ve bir aylık başvuru süresidir. Gereksinim sebebine ilişkin ayrı açıklamalar için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası rehberine bakılabilir.

Geçerli tahliye taahhüdünün şartları

Belge ne zaman imzalanmalı?

TBK 352/1 açıkça kiralananın teslim edilmesinden sonra verilen taahhütten söz eder. Kira sözleşmesinin kuruluşu sırasında, kiracı henüz anahtarı almadan alınan belge bu koşulu karşılamayabilir. Kiracının konuta giriş tarihinden sonraki bir gün yazılmış olması ise tek başına geçerliliği kanıtlamaz; önemli olan belgenin gerçekte ne zaman ve hangi koşullarda verildiğidir. Tersinden, kira sözleşmesi ve taahhütnamenin üzerinde aynı takvim tarihi bulunması da teslimin tam saatini ve gerçek düzenlenme sırasını araştırmadan otomatik sonuca götürmemelidir.

Uygulamada ev sahibi “sözleşmeyle birlikte imzalatılmıştı”, kiracı ise “belgedeki tarih sonradan yazıldı” diyebilir. Bu çekişmede anahtar teslim tutanağı, taşınma kayıtları, abonelik başlangıcı, tarafların mesajları ve belgenin aslı önemlidir. Kira sözleşmesinin hazırlanmasına ilişkin daha geniş kontrol listesi, kira sözleşmesi örneği ve doldurma rehberinde yer alır; buradaki inceleme yalnız tahliye taahhüdünün hukukî etkisine odaklanır.

Taahhüt tarihi ile tahliye tarihi aynı şey değildir

Düzenleme tarihi, kiracının taahhüdü verdiği gündür; bunun teslimden sonraya denk gelmesi beklenir. Tahliye tarihi, kiracının taşınmazı boşaltmayı üstlendiği gündür. Bir aylık icra veya dava başvuru süresi düzenleme tarihinden değil, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren değerlendirilir. Belgede yalnız “kira bitince çıkacağım” gibi belirsiz bir ifade bulunması, belirli gün şartı yönünden uyuşmazlık yaratır.

Noter onayı zorunlu mu?

Kanun yazılı şekil arar; tahliye taahhüdünün geçerliliği için genel bir noter düzenleme veya onay şartı getirmez. Taraflar arasında imzalanmış adi yazılı belge de şartları taşıyorsa değerlendirilebilir. Bununla birlikte noter işlemi, tarih ve imza tartışmalarında ispat bakımından farklılık yaratır. Kiracı icra takibinde imzayı açıkça inkâr ederse adi yazılı belgeyle izlenecek yol, noterlikte düzenlenen veya imzası onaylanan belgeye göre değişebilir. “Notersiz belge kesin geçersiz” ya da “noter belgesi kesin tahliye sağlar” şeklindeki iki uç yorum da doğru değildir.

Boş veya sonradan doldurulan tahliye taahhütnamesi

Kiracının tarih alanlarını boş bırakarak belgeyi imzalaması ciddi bir ispat riski yaratır. Bununla birlikte “tarih sonradan dolduruldu” iddiası, belgeyi tek başına kendiliğinden geçersiz hale getirmez. İmzanın aidiyeti, boşlukların hangi yetkiyle ve ne zaman tamamlandığı, fiilî teslim tarihi ve varsa irade sakatlığı iddiası ayrı ayrı incelenir. Kiracı, imzayı kabul edip belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ileri sürüyorsa bunu destekleyen somut deliller önem taşır.

Örneğin kiracı 1 Nisan’da sözleşme ile birlikte boş kâğıdı imzaladığını, anahtarı ise 5 Nisan’da aldığını söylüyorsa; kiraya verenin sonradan “10 Nisan” düzenleme tarihi yazmış olması ihtilafı çözmez. Anahtar teslim tutanağı, yazışmalar ve belgenin aslı birlikte değerlendirilir. Öte yandan yalnız “boş imzaladım” beyanı da her dosyada tek başına yeterli savunma oluşturmaz. Bu nedenle imza öncesinde tarihleri, adresi ve tüm boşlukları kontrol etmek; mümkünse imzalı bir nüshayı saklamak gerekir.

Kim imzalamalı, aile konutu veya birden çok kiracı neyi değiştirir?

Taahhüdün kiracıya ait olması gerekir. Kira sözleşmesinde birden çok kiracı varsa imza ve taraf sıfatı ayrı değerlendirilir; tek kişinin imzasıyla tüm kiracılar bakımından aynı sonucun doğacağı varsayılmamalıdır. Kiracı adına temsilci imzalıyorsa temsil yetkisini gösteren belgeler kontrol edilir. Kira sözleşmesinin tarafı olmayan bir kişinin taşınmazı kullanıyor olması da onu kendiliğinden taahhüt veren kiracı yapmaz.

Aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda kiracı olmayan eşin durumu özel önem taşır. Eşin kira sözleşmesine taraf sıfatı kazanıp kazanmadığı, kiraya verene bildirim ve somut uyuşmazlığın niteliği incelenmelidir. Her aile konutunda “eş imzası yoksa taahhüt otomatik geçersiz” veya “eşin hiçbir itirazı olamaz” denilemez. Bu konu, belge ve tebligatlar üzerinden ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiracı taahhüt ettiği gün çıkmazsa ne yapılır?

Kiraya veren, TBK 352/1 uyarınca tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde ya icra dairesine başvurur ya da tahliye davası açar. Belgedeki tarihin geçmesi, kiraya verene kilidi değiştirme, eşyaları çıkarma veya elektriği keserek tahliyeye zorlama yetkisi vermez. Tahliye, hukuki yolun ve uygulanabilir kararın gerektirdiği usulle gerçekleştirilir.

İcra takibinde tahliye emri ve itiraz

İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 272 ve devamı maddeleri uyarınca taahhüde dayalı ilamsız tahliye takibi açıldığında kiracıya tahliye emri tebliğ edilir. Kanundaki tahliye emrinde taşınmazı boşaltmaya ilişkin on beş günlük süre ve itiraz hakkı yer alır. Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz edebilir; süresindeki itiraz takibi durdurur. Bu iki süre farklı işlemlere ilişkindir: on beş gün tahliye emrindeki boşaltma süresi, yedi gün itiraz süresidir.

İtirazın içeriği önemlidir. Kiracı imzayı inkâr ediyorsa bunu açıkça belirtmelidir. “Belgeyi ben imzaladım ama tarih sonradan yazıldı” savunması ile imza inkârı aynı şey değildir. İtirazdan sonra kiraya verenin başvurabileceği merci ve usul; belgenin niteliğine, itirazın kapsamına ve seçilen hukuki yola bağlıdır. İcra mahkemesinde itirazın kaldırılması ile sulh hukuk mahkemesinde genel hükümlere göre görülebilecek uyuşmazlık birbirine karıştırılmamalıdır. Somut belge görülmeden tek bir yolun her dosyada doğru olduğu söylenemez.

Doğrudan davada arabuluculuk gerekir mi?

1 Eylül 2023’ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda, kanundaki istisna dışında, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. İİK kapsamında kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kuralın istisnasıdır. Dolayısıyla doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası planlanıyorsa arabuluculuk, ilamsız icra takibi planlanıyorsa takip usulü ayrı değerlendirilir. İcra takibine itirazdan sonra açılacak davanın arabuluculuk durumu da talep türüne ve güncel içtihada göre dikkatle incelenmelidir.

Arabuluculuk başvurusundan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez. Ancak bir aylık sürenin son gününe güvenerek başvurmak, özellikle belge, tebligat ve dava şartı tartışmalarında gereksiz risk yaratır. Tahliye tarihi belli olur olmaz takvim, icra veya dava stratejisi ve arabuluculuk ihtiyacı birlikte planlanmalıdır. Genel usul için arabuluculuk rehberi ayrıca incelenebilir.

Bir aylık süre nasıl hesaplanır?

Bir ay, kira sözleşmesinin bitiminden veya taahhütnamenin düzenleme tarihinden değil, belgedeki tahliye gününden itibaren gündeme gelir. Örneğin kiracı 15 Kasım’da boşaltmayı üstlenmişse başvurunun son günü kural olarak 15 Aralık takvimi üzerinden değerlendirilir. Son günün resmî tatile rastlaması, usulî sürelerin hesabı ve arabuluculukta işlemeyen dönem gibi ayrıntılar somut tarihlere göre ayrıca kontrol edilmelidir.

Kiraya verenin yalnız telefonla araması, mesaj atması veya “çıkın” demesi, TBK 352/1’deki icra başvurusu ya da davanın yerine geçmez. TBK 353’teki süresinde yazılı bildirimle dava açma süresinin bir kira yılı uzaması hükmünün taahhüde dayalı dosyada uygulanması ise ayrı bir hukukî değerlendirme gerektirir; bu istisnaya güvenip asıl bir aylık süreyi kaçırmak doğru bir plan değildir.

Bir belgenin sonucu nasıl değişebilir? İki örnek

Örnek 1 — teslimden önce belge: Kiracı 3 Mart’ta kira sözleşmesini ve tahliye taahhüdünü imzalıyor, anahtarı 8 Mart’ta alıyor. Belgedeki tahliye günü açık olsa bile TBK 352/1’in “teslimden sonra taahhüt” koşulu tartışılır. Sözleşme, anahtar teslim tutanağı, mesajlar ve fiilî kullanım birlikte incelenir; yalnız belge başlığına bakılarak tahliye kararı öngörülemez.

Örnek 2 — süresinde başvuru: Kiracı, anahtarı aldıktan haftalar sonra 20 Eylül için yazılı taahhüt veriyor ve o gün taşınmazı boşaltmıyor. Kiraya veren 20 Eylül’den başlayan bir aylık pencereyi kaçırmadan uygun icra veya dava yolunu seçmelidir. Kiracıya icra tahliye emri tebliğ edilirse yedi günlük itiraz süresi ayrıca başlar. Bu süreler birbirinin yerine geçmez.

Belge hazırlanırken ve itiraz edilirken hangi deliller saklanmalı?

Kiraya veren açısından kira sözleşmesi, taşınmazın teslim tutanağı, tahliye taahhütnamesinin aslı, kimlik ve temsil yetkisi belgeleri, yazışmalar ve tebligat kayıtları önemlidir. Belgedeki açık adres, kiracı adı, düzenleme ve tahliye tarihleri tutarlı olmalıdır. Bir nüshanın kiracıya verilmesi ilerideki ihtilafı azaltır.

Kiracı açısından anahtar teslim tarihi, taşınma belgeleri, abonelik açılışları, sözleşme görüşmelerine ilişkin mesajlar, imzalanan nüsha ve varsa baskı veya boş alan iddiasını destekleyen kayıtlar saklanmalıdır. İcra emrindeki tebliğ tarihi hemen not edilmelidir. Belgede sahte imza iddiası varsa bu, “belge geçersiz” şeklindeki genel itirazdan farklı delil ve usul gerektirir.

Tarafların daha sonra yeni bir kira sözleşmesi veya tahliyeyi etkileyebilecek başka bir anlaşma yapması da önceki taahhüdün etkisini tartışmalı hâle getirebilir. Sözleşme yenileme, kira artış protokolü ve yeni kira sözleşmesi aynı şey değildir; her belgenin tarihi ve içeriği birlikte okunmalıdır.

Görevli ve yetkili merci

Taahhüde dayalı doğrudan tahliye davasında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. İcra yolunda takip icra dairesinde başlar; takipteki itirazın türüne göre icra mahkemesi veya genel mahkeme önünde ayrı bir uyuşmazlık gündeme gelebilir. Yetkili icra dairesi ve mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer, taraflar ve başvurunun türüne göre somut dosyada belirlenmelidir. Dava yolunu seçmeden önce doğru merci ve arabuluculuk şartı birlikte kontrol edilmelidir.

İmzalamadan veya başvurmadan önce yapılacak son kontrol

• Taşınmazın gerçekten teslim edilip edilmediğini ve teslim gününü belirleyin.
• Belgede kimin kiracı olduğunu, kimin imzaladığını ve temsil yetkisini kontrol edin.
• Düzenleme tarihi, açık taşınmaz adresi ve belirli tahliye gününü okuyun; boş alan bırakmayın.
• İmza atılan nüshanın görüntüsünü veya kopyasını saklayın.
• Kiracı çıkmazsa tahliye gününden başlayan bir aylık başvuru takvimini hemen kurun.
• İcra emri geldiyse tebliğ tarihini ve yedi günlük itiraz süresini not edin.
• Doğrudan dava açılacaksa dava şartı arabuluculuğu ve görevli mahkemeyi kontrol edin.

Hukuki dayanaklar

Bu rehberin temel dayanakları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 349, 352 ve 353, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 272–275 ile 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu m. 18/A ve 18/B hükümleridir. Geçerlilik ve ispat yönünden somut kararlar farklılık gösterebilir; Yargıtay karar arama ve dosya tarihindeki güncel mevzuat ayrıca incelenmelidir.

Genel hukuki bilgilendirme: Metin 9 Ekim 2026 tarihinde erişilebilen mevzuat ve içtihat kaynakları esas alınarak hazırlanmıştır. Her belgenin düzenlenme ve teslim koşulları, imzalar, tarihler ve izlenen usul farklıdır. Bu içerik kişiye özel hukuki görüş veya tahliye sonucu garantisi değildir.