Önalım Hakkı (Şufa) ve Tapu İptal Tescil Davası

Önalım hakkı, diğer adıyla şufa hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdaki payın paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satılması hâlinde diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren haktır. Pay satışı tapuda tamamlandıktan sonra bu hak, alıcıya karşı açılacak önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasıyla kullanılır.

Önalım davalarına ilişkin kurallar 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile önemli ölçüde değiştirilmiştir. Yeni dönemde satıştan itibaren geçerli olan mutlak hak düşürücü süre bir yıla indirilmiş; davacının tapudaki satış bedeli yerine mahkemece belirlenecek rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini depo etmesi öngörülmüştür.

Önalım Hakkı Nedir?

Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesine göre paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir.

Bu hak, taşınmazın paylı mülkiyete tabi olmasıyla kanundan doğar. Paydaşların ayrıca sözleşme yapması veya hakkı tapu kütüğüne şerh ettirmesi gerekmez. Ancak önalım hakkının kullanılabilir hâle gelmesi için paydaşın payını paydaş olmayan bir kişiye satması gerekir.

Önalım hakkı, payı ücretsiz şekilde edinme imkânı sağlamaz. Hak sahibi, mahkemece belirlenecek rayiç bedeli ve kanunda belirtilen tapu giderlerini ödeyerek payın kendi adına tescilini talep eder.

Yasal Önalım Hakkının Şartları

Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için genel olarak şu şartlar aranır:

1. Taşınmaz paylı mülkiyete tabi olmalıdır: Tek kişiye ait taşınmazlarda veya henüz paylı mülkiyet ilişkisi oluşmamış durumlarda TMK 732 kapsamındaki hak doğmaz.
2. Davacı paydaş olmalıdır: Davayı açan kişinin satış tarihinde taşınmazda paydaş bulunması ve kural olarak dava boyunca paydaşlık sıfatını koruması gerekir.
3. Pay üçüncü kişiye satılmalıdır: Satın alan kişi satıştan önce taşınmazda paydaşsa diğer paydaşlar bu satış nedeniyle yasal önalım hakkı kullanamaz.
4. Gerçek bir satış bulunmalıdır: Bağışlama, mirasın paylaşılması veya satış niteliği taşımayan başka bir devir kural olarak yasal önalım hakkı doğurmaz. İşlemin görünürdeki adıyla gerçek irade arasında fark varsa muvazaa iddiası ayrıca değerlendirilebilir.
5. Dava süresinde açılmalıdır: Üç aylık bildirim süresi ile satış tarihinden başlayan mutlak hak düşürücü süre birlikte kontrol edilmelidir.
6. Rayiç bedel depo edilmelidir: Mahkemenin belirlediği pay değeri ve alıcıya düşen tapu giderleri verilen kesin sürede nakden yatırılmalıdır.

Önalım Hakkı Hangi Durumlarda Kullanılamaz?

Yasal önalım hakkı her pay devrinde kullanılamaz. Başlıca istisnalar şunlardır:

• Payın taşınmazdaki mevcut bir paydaşa satılması,
• Gerçek bir bağışlama işlemi yapılması,
• Payın miras yoluyla veya mirasın paylaşılması sonucunda geçmesi,
• Gerçek bir mal değişim sözleşmesi kapsamında trampa yapılması,
• Payın şirkete ayni sermaye olarak konulması gibi satış dışındaki işlemler,
• Cebrî artırma yoluyla yapılan satışlar,
• 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar,
• Davacının önalım hakkından geçerli biçimde feragat etmiş olması,
• Somut olayda hakkın kullanılmasının dürüstlük kuralına aykırı bulunması.

İşlemin tapuda bağış veya trampa olarak gösterilmesi tek başına belirleyici olmayabilir. Görünürdeki işlem ile tarafların gerçek amacı farklıysa muvazaa iddiası gündeme gelebilir. Buna karşılık gerçek bir bağışlama veya trampa işleminde yasal önalım hakkı kullanılması kural olarak mümkün değildir.

2026 Önalım Hakkı Süresi Ne Kadardır?

Önalım hakkındaki üç aylık ve bir yıllık süreler hak düşürücü niteliktedir. Mahkeme, bu sürelerin geçip geçmediğini taraflar ileri sürmese bile kendiliğinden dikkate alabilir.

7571 sayılı Kanun’daki geçiş hükmü gereğince bir yıllık süre, değişikliğin yürürlüğe girmesinden önce yapılmış satışlara uygulanmaz. Bu satışlar yönünden önceki iki yıllık mutlak süre geçerliliğini korur.

Noter Bildirimi ve Üç Aylık Süre

TMK 733 uyarınca yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Üç aylık dava açma süresi, usulüne uygun noter bildiriminin hak sahibine ulaştığı tarihten itibaren işlemeye başlar.

Paydaşın satışı başka bir yoldan öğrenmesi, noter bildiriminin bulunup bulunmadığı ve içeriğinin yeterli olup olmadığı yönünden ayrıca değerlendirilir. Bununla birlikte noter bildirimi yapılmamış olsa dahi satıştan başlayan bir yıllık veya geçiş hükmüne tabi satışlarda iki yıllık mutlak süre işlemeye devam eder.

Bildirimin satışa konu taşınmazı, payı ve işlemi anlaşılır biçimde göstermesi önemlidir. Noter belgesi, tebliğ mazbatası ve tapu satış senedi süre hesabı bakımından birlikte incelenmelidir.

Önalım Davası Kime Karşı Açılır?

Yasal önalım hakkı, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılacak davayla kullanılır. Payını satan eski paydaş kural olarak bu davanın davalısı değildir. Davadan önce güncel tapu kaydı alınarak payın hâlen ilk alıcı üzerinde bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

Dava devam ederken payın başka kişiye devredilmesi hâlinde Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun dava konusunun devrine ilişkin hükümleri gündeme gelebilir. Davanın yeni malike yöneltilmesi, tazminat talebine dönüştürülmesi veya tapuya ihtiyati tedbir konulması dosyanın durumuna göre değerlendirilmelidir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin bir dava olması nedeniyle kesin yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Önalım Davası Nasıl Açılır?

1. Tapu kaydı incelenir: Taşınmazın paylı mülkiyet durumu, davacının payı, satış tarihi, satılan pay ve alıcının kimliği belirlenir.
2. Süreler hesaplanır: Noter bildiriminin tebliğ tarihi ile satıştan başlayan bir veya iki yıllık geçiş süresi ayrı ayrı kontrol edilir.
3. Dava dilekçesi hazırlanır: Paydaşlık, üçüncü kişiye satış, süre ve tescil talebi somutlaştırılır; tapu kayıtlarının getirtilmesi istenir.
4. Gerekirse ihtiyati tedbir talep edilir: Payın yargılama sırasında yeniden devredilme riski varsa tapu kaydına tedbir konulması istenebilir. Tedbir kararı otomatik değildir; kanuni şartlar mahkemece değerlendirilir.
5. Rayiç bedel belirlenir: Mahkeme, bilirkişi ve emsal verilerden yararlanarak dava konusu payın güncel rayiç değerini tespit eder.
6. Bedel depo edilir: Rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri mahkemenin verdiği kesin süre içinde nakden yatırılır.
7. Tapu iptali ve tescil kararı değerlendirilir: Bütün şartların oluşması hâlinde alıcı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tesciline karar verilebilir.

Önalım Bedeli Nasıl Belirlenir?

25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren değişiklikten önce önalım bedeli bakımından tapuda gösterilen satış bedeli ve alıcıya düşen tapu giderleri esas alınıyordu. Bu durum satış bedelinin düşük veya yüksek gösterildiği iddialar üzerinden çok sayıda uyuşmazlık doğuruyordu.

Güncel TMK 734/2 uyarınca dava konusu payın rayiç bedeli mahkeme tarafından gecikmeksizin belirlenir. Değerlemede taşınmazın konumu, yüzölçümü, imar durumu, kullanım biçimi, yapının özellikleri, emsal satışlar ve değerleme tarihindeki piyasa şartları dikkate alınabilir.

Yeni rayiç bedel kuralı, değişikliğin yürürlüğe girmesinden önce açılmış ve hâlen devam eden davalarda da uygulanır. Dolayısıyla eski tarihte açılan bir davada yalnızca tapudaki satış bedelinin esas alınacağı varsayılmamalıdır.

Bedel ne zaman yatırılır?

Rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri, hâkim tarafından gösterilen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılmalıdır. Süresinde depo yapılmazsa önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.

Depo edilen para nemalandırılır ve hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. Bedel tespitine ilişkin bilirkişi raporuna karşı itiraz, ek rapor veya yeni inceleme ihtiyacı somut dosyaya göre değerlendirilir.

Fiili Taksim Önalım Hakkını Engeller mi?

Fiili taksim, tapuda resmî paylaşım yapılmamasına rağmen paydaşların taşınmazın belirli bölümlerini kendi aralarında ayırarak uzun süredir bağımsız biçimde kullanmalarıdır. Türk Medeni Kanunu’nda fiili taksim açık bir önalım engeli olarak sayılmamıştır.

Bununla birlikte yargısal uygulamada, paydaşların belirli bölümleri benimseyerek kullandığı ve satıcı paydaşın kullandığı yerin üçüncü kişiye devredildiği bazı durumlarda başka bir paydaşın önalım hakkını ileri sürmesi dürüstlük kuralına aykırı bulunabilir.

Fiili taksim savunmasının kabul edilmesi için yalnızca taşınmazın farklı kısımlarının fiilen kullanılması yeterli olmayabilir. Paydaşlar arasında benimsenen kullanım düzeni; tanık anlatımları, keşif, bilirkişi incelemesi, hava fotoğrafları, yapı ve tarımsal kullanım izleri gibi delillerle araştırılır.

Önalım Hakkından Feragat Edilebilir mi?

Paydaş, yasal önalım hakkından tamamen feragat edebilir. Genel nitelikte feragatin geçerli olması için resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

Yalnızca belirli bir satış yönünden önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Belgenin genel bir feragat mi yoksa yalnızca belirli satışa ilişkin vazgeçme mi olduğu metnin içeriğine göre belirlenir.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Yasal önalım hakkından farklı olarak sözleşmesel önalım hakkı, taşınmaz maliki ile hak sahibi arasında yapılan yazılı sözleşmeden doğar. Bu hak yalnızca paylı mülkiyete özgü değildir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkının tapu kütüğüne şerh verilmesi, hakkın taşınmazın sonraki maliklerine karşı ileri sürülebilmesini sağlayabilir. Şerhin etkisi her durumda şerh tarihinden itibaren on yıl geçmekle sona erer.

Sözleşmesel önalım hakkının koşulları ile satıştan sonra uygulanacak süreler, Türk Borçlar Kanunu’nun 237-242. maddeleri ve TMK 735 birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir. Yasal önalım hakkındaki bir yıllık yeni sürenin sözleşmesel hakka doğrudan uygulanacağı varsayılmadan sözleşme, tapu şerhi ve satış tarihi ayrıca incelenmelidir.

Önalım Davasında Kullanılabilecek Deliller

• Güncel ve geçmiş tarihli tapu kayıtları,
• Tapu satış senedi ve resmî akit tablosu,
• Noter satış bildirimi ve tebliğ mazbatası,
• Paydaşlık ve satış tarihlerini gösteren kayıtlar,
• Bilirkişi rayiç değer raporu ve emsal satış kayıtları,
• Belediye imar ve emlak kayıtları,
• Keşif, harita, hava fotoğrafı ve kadastro belgeleri,
• Fiili taksim iddiasına ilişkin tanık ve kullanım delilleri,
• Muvazaa iddiası varsa ödeme ve banka kayıtları,
• Feragat veya belirli satıştan vazgeçmeye ilişkin belgeler.

Önalım Davası ile Ortaklığın Giderilmesi Arasındaki Fark

Önalım davası, üçüncü kişiye satılan payın bedeli karşılığında hak sahibi paydaşa geçirilmesini amaçlar. Ortaklığın giderilmesi davası ise paylı veya elbirliği mülkiyetinin aynen bölüşme ya da satış yoluyla sona erdirilmesine yöneliktir.

Paylaşım ve satış yoluyla ortak mülkiyetin sona erdirilmesi hakkında ortaklığın giderilmesi davası rehberinden bilgi alınabilir.

Tarım Arazilerinde Komşuluk Önalım Hakkı Var mı?

Tarımsal arazilerin satışında sınırdaş tarımsal arazi maliklerine daha önce tanınan özel önalım hakkı, 7255 sayılı Kanun ile yürürlükten kaldırılmıştır. Bu nedenle yalnızca komşu tarım arazisinin maliki olmak, güncel düzenlemede genel olarak önalım hakkı sağlamaz.

Ancak kişinin aynı taşınmazda paydaş olması, tapuya şerh edilmiş sözleşmesel önalım hakkının bulunması veya özel bir hukuki ilişkinin mevcut olması farklı sonuç doğurabilir.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Satış tarihinin 25 Aralık 2025’ten önce mi sonra mı olduğu belirlenmelidir.
• Yeni satışlarda mutlak sürenin iki yıl değil bir yıl olduğu unutulmamalıdır.
• Üç aylık süre bakımından noter bildiriminin tarihi ve içeriği kontrol edilmelidir.
• Dava, payı satın alan ve tapuda malik görünen kişiye yöneltilmelidir.
• Davacı satış tarihinde paydaş olmalı ve paydaşlık sıfatındaki değişiklikleri dikkate almalıdır.
• Mahkemece belirlenen rayiç bedel ve tapu giderleri kesin sürede nakden yatırılmalıdır.
• Yeni rayiç bedel kuralının değişiklikten önce açılan derdest davalara da uygulandığı gözetilmelidir.
• Fiili taksim, feragat, muvazaa ve hakkın kötüye kullanılması iddiaları delilleriyle değerlendirilmelidir.
• Payın yeniden devredilme riski varsa ihtiyati tedbir ihtiyacı gecikmeden incelenmelidir.
• Yasal ve sözleşmesel önalım haklarının şartları ile süreleri birbirine karıştırılmamalıdır.

Kaynakça

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, özellikle madde 2, 732-735 ve geçici madde 1.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle madde 237-242.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle madde 2, 12, 125 ve 389.
• 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, madde 35-37.
• 25 Aralık 2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmî Gazete.
• Mevzuat ve canlı sitemap kontrol tarihi: 23 Ağustos 2026.