İntifa Hakkı Nedir? Kurulması, Kullanılması ve Sona Ermesi

İntifa hakkı, mülkiyet başkasında kalırken hak sahibine bir malı kullanma, yönetme ve ondan yararlanma yetkileri sağlayan sınırlı ayni haktır. En sık taşınmazlar üzerinde görülmekle birlikte taşınırlar, alacaklar, diğer haklar veya bir malvarlığı üzerinde de kurulabilir.

İntifa Hakkı Nedir?

Türk Medeni Kanunu’nun 794. maddesine göre intifa hakkı taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Aksine bir düzenleme bulunmadıkça hak sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi verir.

Mülkiyet hakkı; kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkilerini birlikte içerir. İntifa hakkı kurulduğunda kullanma ve yararlanma yetkilerinin önemli bölümü intifa sahibine geçer. Malik ise mülkiyet sıfatını ve mal üzerinde hukuken tasarruf edebilme yetkisini korur. Bu nedenle malikin elinde kalan hak uygulamada çıplak mülkiyet veya kuru mülkiyet olarak adlandırılır.

İntifa Hakkı Hangi Mallar Üzerinde Kurulabilir?

İntifa hakkının konusu aşağıdakilerden biri olabilir:

• Ev, arsa, işyeri veya tarla gibi taşınmazlar,
• Araç, makine veya değerli eşya gibi taşınırlar,
• Alacaklar ve kıymetli evrak,
• Bir şirket payından doğan belirli malvarlığı hakları,
• Ticari işletme veya tereke gibi bir malvarlığı bütünü,
• Paylı mülkiyette bir kişiye ait taşınmaz payı.

İntifanın kapsamı, kurucu işlem ve kanun hükümleri birlikte değerlendirilerek belirlenir. Taşınmazın tamamında veya belirli bir payında kurulması mümkündür. Bununla birlikte tapu kaydı, mevcut ipotek ve hacizler, paydaşlık durumu ve intifanın derecesi işlemden önce incelenmelidir.

İntifa Hakkı Nasıl Kurulur?

Kuruluş yöntemi hakkın konusuna göre değişir. Türk Medeni Kanunu’nun 795. maddesine göre:

• Taşınmazlarda: Tapu kütüğüne tescil ile,
• Taşınırlarda: Zilyetliğin intifa sahibine devri ile,
• Alacaklarda: Alacağın devrine ilişkin işlemin yapılması ile kurulur.

Taşınmazda intifa hakkı kurulması

Tapulu taşınmaz üzerindeki sözleşmeye dayalı intifa hakkı, tapu müdürlüğünde düzenlenecek resmî işlem ve tescille doğar. Tarafların yalnızca kendi aralarında hazırladıkları adi yazılı belge, taşınmaz üzerinde ayni intifa hakkı kurmak için kural olarak yeterli değildir.

Uygulamada intifa hakkı başlıca şu yöntemlerle kurulabilir:

1. Malik taşınmazın mülkiyetini koruyarak başka bir kişi lehine intifa hakkı kurabilir.
2. Malik taşınmazın çıplak mülkiyetini devrederken intifa hakkını kendisinde tutabilir.
3. Miras veya ölüme bağlı tasarruf kapsamında belirli bir kişi lehine intifa öngörülebilir.
4. Kanunda belirtilen özel durumlarda yasal intifa hakkı doğabilir.

İntifa Hakkı Sahibinin Yetkileri Nelerdir?

TMK’nin 803. maddesi intifa sahibine malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkileri tanır. Hak sahibi bu yetkileri kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermekle yükümlüdür.

Taşınmazı kullanma ve kiraya verme

İntifa sahibi, hakkın kapsamına uygun olarak taşınmazda oturabilir veya taşınmazı ekonomik amacına uygun şekilde kullanabilir. Sözleşmede aksine hüküm yoksa ve hakkın şahsen kullanılması gerekmiyorsa intifa hakkının kullanılması üçüncü kişiye devredilebilir. Taşınmazın kiraya verilmesi de bu kapsamda mümkün olabilir.

Burada devredilen intifa hakkının kendisi değil, hakkın kullanılmasıdır. İntifa hakkı sona erdiğinde devam eden kira ilişkisinin durumu; sözleşmenin içeriği, malikin onayı ve ilgili kira hukuku hükümlerine göre ayrıca değerlendirilir.

Gelir ve doğal ürünleri alma

İntifa süresince olgunlaşan doğal ürünler kural olarak intifa sahibine aittir. Sermayenin faizleri, kira getirileri ve diğer dönemsel gelirler de hakkın başlangıcı ile sona ermesi arasındaki dönem bakımından intifa sahibi tarafından elde edilebilir.

Hakkı hukuki yollarla koruma

İntifa hakkına hukuka aykırı müdahale edilmesi hâlinde hak sahibi, olayın niteliğine göre müdahalenin önlenmesini, kullanımın sağlanmasını ve oluşan zararın giderilmesini isteyebilir. Haksız kullanım nedeniyle ecrimisil veya tazminat talep edilip edilemeyeceği; tarafların sıfatına, kullanım biçimine, ihtara ve delillere göre belirlenir.

İntifa Hakkı Devredilebilir veya Miras Bırakılabilir mi?

İntifa hakkı kişiye bağlı bir irtifak hakkıdır. Hakkın kendisi kural olarak başka bir kişiye devredilemez ve gerçek kişi intifa sahibinin ölümü üzerine mirasçılara geçmez.

Buna karşılık sözleşmede yasaklanmamış ve hakkın şahsen kullanılması gerekmiyorsa intifanın kullanımının üçüncü kişiye bırakılması mümkündür. Malik, haklarını kullanımı devralan kişiye karşı doğrudan ileri sürebilir.

Çıplak mülkiyet sahibi ise kendi mülkiyetini üçüncü bir kişiye satabilir veya bağışlayabilir. Taşınmazın devri, tapuda mevcut intifa hakkını kendiliğinden kaldırmaz. Yeni malik, tescilli intifa hakkına katlanmakla yükümlü olur.

İntifa Hakkında Masraf, Vergi ve Onarım Sorumluluğu

Tarafların sorumlulukları kurucu işlem ve kanun hükümleri birlikte incelenerek belirlenir. Genel çerçeve şöyledir:

İntifa sahibi, malın korunması ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenilemeleri yapmakla yükümlüdür. Daha önemli bir iş gerekiyorsa malike haber vermeli ve işlemin yapılmasına izin vermelidir. Malik gerekli işi yapmazsa kanundaki şartlarla intifa sahibi işi malikin hesabına yaptırabilir.

Malikin Hakları Nelerdir?

Çıplak mülkiyet sahibi, mülkiyet sıfatını koruduğu için malın kullanımını gözetebilir. Malın hukuka aykırı veya niteliğine uygun düşmeyen biçimde kullanılmasına itiraz edebilir.

Haklarının tehlikeye düştüğünü ispatlayan malik, intifa sahibinden güvence isteyebilir. Güvence gösterilmez veya mal itiraza rağmen hukuka aykırı kullanılmaya devam edilirse TMK 810 kapsamında sulh hâkiminden zilyetliğin kaldırılması ve malın kayyıma bırakılması istenebilir.

Malik ve intifa sahibi, giderlerini paylaşmak koşuluyla intifaya konu malların noter tarafından resmî defterinin tutulmasını da talep edebilir.

İntifa Hakkı Nasıl Sona Erer?

İntifa hakkı başlıca şu nedenlerle sona erebilir:

• Hakkın konusunun tamamen yok olması,
• Taşınmazlarda intifa kaydının tapudan terkin edilmesi,
• Kararlaştırılan sürenin dolması,
• Hak sahibinin geçerli biçimde hakkından vazgeçmesi,
• Gerçek kişi intifa sahibinin ölmesi,
• Tüzel kişiliğin sona ermesi veya sürenin dolması,
• Yasal intifa hakkını meydana getiren sebebin ortadan kalkması.

Gerçek kişiler lehine kurulan intifa hakkı, daha kısa bir süre öngörülmemişse en geç hak sahibinin ölümüyle sona erer. Tüzel kişiler lehine kurulan intifa ise en fazla yüz yıl devam edebilir.

Malın yararlanılamayacak derecede harap olması hâlinde malik onu yeniden kullanılabilir duruma getirmek zorunda değildir. Sigorta tazminatı veya kamulaştırma bedeli gibi malın yerine geçen bir karşılık bulunursa intifa hakkı bu karşılık üzerinde devam edebilir.

Tapuda İntifa Hakkının Terkini Nasıl Yapılır?

Hak sahibi gönüllü olarak vazgeçiyorsa tapu müdürlüğünde terkin işlemi yapılabilir. Sürenin dolması veya hak sahibinin ölümü gibi bir sebep gerçekleşmişse çıplak mülkiyet sahibi, sona erme sebebini gösteren belgelerle terkin talebinde bulunabilir.

Terkin için gerekli belgeler ve işlem giderleri; sona erme nedenine, tarafların gerçek veya tüzel kişi olmasına, temsil durumuna ve güncel tapu uygulamasına göre değişebilir. İşlemden önce güncel tapu kaydı ve takyidat belgesi alınması önemlidir.

Hak sahibi terkin işlemine katılmıyor veya hakkın sona erip ermediği tartışmalıysa uyuşmazlığın dava yoluyla çözülmesi gerekebilir. Muvazaa, ehliyetsizlik, irade bozukluğu veya kurucu işlemin geçersizliği iddialarında yalnızca sürenin dolmasına dayalı basit bir terkin işlemi söz konusu değildir.

Miras İşlemlerinde İntifa Hakkı

Miras bırakanın taşınmazın çıplak mülkiyetini bir kişiye, intifa hakkını başka bir kişiye bırakması mümkündür. Ancak işlem saklı payları ihlal ediyor veya gerçek iradeyi gizleyen bir tasarrufa dayanıyorsa miras hukuku uyuşmazlıkları doğabilir.

Saklı pay ihlali bulunan işlemlerde tenkis davası ; görünürdeki işlem ile gerçek iradenin farklı olduğu iddialarında ise muris muvazaası gündeme gelebilir. Her intifa kurulması kendiliğinden mirastan mal kaçırma anlamına gelmez.

Tereke, tapu kayıtları ve ölüme bağlı tasarrufların birlikte değerlendirilmesi gereken durumlarda miras hukuku hizmetleri hakkında bilgi alınabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Taşınmaz üzerindeki intifa hakkının terkini, geçersizliği, müdahalenin önlenmesi veya tapu kaydına ilişkin uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Bununla birlikte TMK 810 kapsamında malın geçici olarak kayyıma bırakılması gibi özel koruma tedbirlerinde kanun sulh hâkimini görevlendirmiştir. Ortaklığın satış veya paylaşma yoluyla sona erdirilmesi isteniyorsa ortaklığın giderilmesi davasına ilişkin görev ve usul kuralları ayrıca değerlendirilir.

İntifa Hakkı Uyuşmazlıklarında Deliller

Uyuşmazlığın niteliğine göre başlıca şu deliller kullanılabilir:

• Güncel ve geçmiş tarihli tapu kayıtları ile resmî senet,
• İntifa hakkını kuran sözleşme veya ölüme bağlı tasarruf,
• Kira sözleşmeleri ve kira ödeme kayıtları,
• Vergi, aidat, sigorta, bakım ve onarım belgeleri,
• Fotoğraf, keşif ve bilirkişi incelemesi,
• İhtarname ve taraflar arasındaki yazışmalar,
• Nüfus, ölüm ve tüzel kişilik kayıtları,
• Hukuka uygun elde edilmiş diğer belgeler ve tanık anlatımları.

Hukuk davalarında delillerin ne zaman ve nasıl sunulacağı hakkında Hukuk Muhakemeleri Kanunu rehberi incelenebilir.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler

• İntifa hakkı ile oturma hakkı ve kira ilişkisi birbirine karıştırılmamalıdır.
• Taşınmaz üzerindeki sözleşmeye dayalı intifa, tapuya tescil edilmelidir.
• Hakkın kendisinin devri ile kullanımının üçüncü kişiye bırakılması farklıdır.
• Çıplak mülkiyetin satılması intifayı kendiliğinden sona erdirmez.
• Olağan bakım giderleri ve önemli yapısal giderler ayrı değerlendirilmelidir.
• Ölüm veya sürenin dolması sonrasında tapudaki kaydın terkin işlemi tamamlanmalıdır.
• TMK 802’deki bir yıllık zamanaşımı, geri verme anında malik ile intifa sahibinin ileri sürebileceği talepler bakımından ayrıca kontrol edilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

İntifa hakkı sahibi taşınmazı satabilir mi?

İntifa sahibi, yalnızca intifa hakkına dayanarak taşınmazın mülkiyetini satamaz. Satış yetkisi çıplak mülkiyet sahibine aittir. Malik taşınmazı devretse bile tescilli intifa hakkı kural olarak yeni malike karşı devam eder.

İntifa hakkı sahibi evi kiraya verebilir mi?

Sözleşmede aksine hüküm yoksa ve hakkın şahsen kullanılması gerekmiyorsa intifa sahibi taşınmazı kiraya vererek yararlanabilir. İntifa sona erdiğinde kira sözleşmesinin durumu somut olay ve ilgili kira hükümlerine göre ayrıca değerlendirilir.

İntifa hakkı mirasçılara geçer mi?

Gerçek kişi lehine kurulan intifa hakkı hak sahibinin ölümüyle sona erer ve mirasçılara geçmez. Mirasçılar, ölüm nedeniyle tapudaki intifa kaydının terkin edilmesi sürecinde ilgili olabilecek belgeleri sunabilir.

İntifa hakkı tek taraflı kaldırılabilir mi?

Malik, geçerli biçimde devam eden intifa hakkını yalnızca istemesi nedeniyle tek taraflı kaldıramaz. Hak sahibinin vazgeçmesi, sürenin dolması, ölüm veya kanunda öngörülen başka bir sona erme sebebi bulunmalıdır. Uyuşmazlık varsa mahkeme kararı gerekebilir.

İntifa hakkı en fazla kaç yıl kurulabilir?

Gerçek kişilerde hak en geç intifa sahibinin ölümüyle sona erer. Tüzel kişiler lehine kurulan intifa hakkı ise Türk Medeni Kanunu uyarınca en fazla yüz yıl devam edebilir.

İntifa hakkı ile oturma hakkı aynı mıdır?

Hayır. İntifa hakkı daha geniş kullanma ve yararlanma yetkileri verir. Oturma hakkı ise bir bina veya bölümünden konut olarak yararlanmayı sağlar; başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez.

İntifa hakkının terkini davası hangi mahkemede açılır?

Taşınmaz üzerindeki intifa kaydının terkini veya ayni hak uyuşmazlıklarında görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin davada taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Özel koruma tedbirlerinde farklı görev kuralları uygulanabilir.

Kaynakça

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, özellikle madde 794-822.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle madde 2 ve 12.
• T.C. Aile ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı – Türk Medeni Kanunu
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – Tapu İşlemleri SSS
• Mevzuat, site ve canlı sitemap kontrol tarihi: 14 Ağustos 2026.