TEFE TÜFE Nedir? 2026 Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?

TEFE TÜFE nedir, TEFE TÜFE oranı nasıl hesaplanır ve kiraya ne kadar zam yapılabilir soruları, kira sözleşmesinin yenileme dönemi yaklaşan kiracı ve ev sahipleri tarafından sıklıkla araştırılmaktadır.

Kira artışında aylık enflasyon, yıllık enflasyon veya Yİ-ÜFE oranı kullanılmaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca esas alınan sınır, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.

Bu yazıda TEFE ve TÜFE’nin ne anlama geldiği, aralarındaki fark, 2026 kira artış oranları, kira zammının nasıl hesaplanacağı, sözleşmede “TEFE-TÜFE ortalaması” yazması halinde yapılacak değerlendirme, konut ve işyeri kiraları ile beş yıllık kira sözleşmelerinde uygulanacak kurallar açıklanmaktadır.

TEFE Nedir?

TEFE, Toptan Eşya Fiyat Endeksi ifadesinin kısaltmasıdır. Toptan satış aşamasındaki malların fiyat değişimini ölçmek amacıyla kullanılan eski bir ekonomik göstergedir.

TEFE günümüzde TÜİK tarafından yayımlanan güncel bir endeks değildir. Üretici fiyatlarının ölçülmesinde zaman içinde ÜFE sistemine, daha sonra ise Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi’ne geçilmiştir.

Bu nedenle günümüzde “TEFE oranı” denildiğinde çoğu zaman Yİ-ÜFE veya geçmiş dönem üretici fiyat endeksleri kastedilmektedir. Ancak bu kullanım teknik olarak güncel değildir.

TÜFE Nedir?

TÜFE, Tüketici Fiyat Endeksi ifadesinin kısaltmasıdır. Hane halklarının tükettiği mal ve hizmetlerin fiyatlarında zaman içinde meydana gelen ortalama değişimi gösterir.

TÜFE hesaplamasında gıda, ulaşım, konut, sağlık, eğitim, haberleşme, giyim ve farklı tüketim harcamalarından oluşan geniş bir sepet dikkate alınır.

TÜİK, TÜFE verilerini her ay açıklar. Açıklanan bültende şu dört oran ayrı ayrı yer alır:

• Bir önceki aya göre değişim,
• Bir önceki yılın aralık ayına göre değişim,
• Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim,
• On iki aylık ortalamalara göre değişim.

Kira artışında bu oranlardan yalnızca on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı yasal üst sınır olarak dikkate alınır.

TEFE ile TÜFE Arasındaki Fark Nedir?

Haziran 2026 verilerinde TÜFE’nin 12 aylık ortalama değişimi %32,03, Yİ-ÜFE’nin 12 aylık ortalama değişimi ise %27,26 olarak açıklanmıştır. Kiralarda yasal tavan olarak %32,03 olan TÜFE oranı dikkate alınır; iki oran arasında ortalama alınmaz.

Kira Artışında Hangi Oran Kullanılır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, yenilenen kira döneminde yapılacak artış, bir önceki kira yılında TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.

Bu nedenle kira artışı hesaplanırken aşağıdaki oranlar kullanılmaz:

• Aylık TÜFE oranı,
• Yıllık TÜFE oranı,
• Yİ-ÜFE oranı,
• TÜFE ile Yİ-ÜFE’nin rastgele ortalaması,
• Ev sahibinin belirlediği piyasa artış oranı.

TBK m.344’teki TÜFE sınırı hem konut hem de çatılı işyeri kiralarına uygulanır. Sözleşmede daha yüksek bir artış oranı yazılıysa, yasal tavanı aşan bölüm geçerli olmaz.

2026 Kira Artış Oranları

2026 yılında yenilenen kira sözleşmeleri için açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama oranları aşağıdaki gibidir:

Temmuz 2026 döneminde, Haziran 2026 TÜFE verisinin açıklanmasından sonra yenilenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde azami artış oranı %32,03’tür. TÜİK’in 2026 bültenlerinde yer alan 12 aylık ortalama değerler yukarıdaki tabloda kullanılmıştır.

TEFE TÜFE Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Kira artışı aşağıdaki formülle hesaplanabilir:

20.000 TL Kira İçin Temmuz 2026 Hesaplama Örneği

• Mevcut kira: 20.000 TL
• TÜFE 12 aylık ortalama oranı: %32,03
• Artış tutarı: 6.406 TL
• Yeni azami kira bedeli: 26.406 TL

30.000 TL Kira İçin Temmuz 2026 Hesaplama Örneği

• Mevcut kira: 30.000 TL
• TÜFE 12 aylık ortalama oranı: %32,03
• Artış tutarı: 9.609 TL
• Yeni azami kira bedeli: 39.609 TL

Bu tutarlar yasal üst sınırı gösterir. Tarafların daha düşük bir kira artışında anlaşması mümkündür.

Kira Artışında Hangi Ayın TÜFE Oranı Kullanılır?

Kira sözleşmesinin yenilendiği tarihte TÜİK tarafından açıklanmış en güncel TÜFE 12 aylık ortalama oranı dikkate alınır.

Uygulamada kira yenileme ayının başında, bir önceki aya ait TÜFE verisi yayımlanır. Örneğin Temmuz 2026 içinde yenilenen sözleşmeler bakımından Haziran 2026 verisindeki %32,03 oranı kullanılır.

Ancak yenileme tarihi TÜİK verisinin açıklanmasından önceki bir güne denk geliyorsa, verinin yayım tarihi ile sözleşmenin yenileme günü ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle özellikle ayın ilk günlerinde yenilenen yüksek bedelli sözleşmelerde hesaplama dosyaya özel yapılmalıdır.

Kira Sözleşmesinde TEFE-TÜFE Yazıyorsa Ne Olur?

Eski kira sözleşmelerinde aşağıdaki gibi ifadeler bulunabilir:

• “TEFE-TÜFE oranında artış yapılacaktır.”
• “TEFE ile TÜFE ortalaması uygulanacaktır.”
• “Yıllık TEFE veya TÜFE oranında artış yapılır.”
• “Enflasyon oranında zam yapılacaktır.”

TEFE artık yayımlanmadığı için bu maddeler değerlendirilirken sözleşmenin tarihi, kullanılan ifade, tarafların önceki yıllardaki uygulaması ve TBK m.344’teki güncel tavan birlikte incelenmelidir.

“TEFE-TÜFE ortalaması” şartı her durumda geçersiz sayılmaz. Ancak sözleşmeye göre hesaplanan oran, TÜFE’nin 12 aylık ortalama değişim oranını aşamaz. Sözleşmede yalnızca “TEFE-TÜFE” yazılması ve hangi hesabın yapılacağının belirtilmemesi halinde ise yorum uyuşmazlığı ortaya çıkabilir.

Yargıtay kararlarında, sözleşmedeki TEFE-TÜFE artış şartının tamamen yok sayılmaması ve sözleşme hükmünün kanuni sınırla birlikte değerlendirilmesi gerektiği yönünde değerlendirmeler bulunmaktadır.

Konut ve İşyeri Kira Artışı Aynı mı?

TBK m.344’teki TÜFE 12 aylık ortalama üst sınırı, hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında uygulanır.

Geçici yüzde 25 sınırı yalnızca konut kiralarını kapsıyordu. Ancak bu geçici uygulamanın sona ermesinden sonra konut ve çatılı işyeri kiralarında temel yasal tavan yeniden TÜFE’nin 12 aylık ortalama oranı olmuştur.

Arsa, tarla, açık otopark veya çatılı işyeri niteliği taşımayan farklı kiralamalarda uygulanacak hükümler ayrıca değerlendirilmelidir.

Yüzde 25 Kira Artış Sınırı Devam Ediyor mu?

Hayır. Konut kiralarına uygulanan geçici yüzde 25 artış sınırı, 1 Temmuz 2024 dahil olmak üzere geçici süreyle uygulanmış ve 2 Temmuz 2024 sonrasında sona ermiştir.

Bu tarihten sonraki yenilemelerde konut kiraları için de yeniden TBK m.344 kapsamındaki TÜFE 12 aylık ortalama üst sınırı uygulanmaktadır.

Beş Yıl Sonra Kira Artışı Nasıl Belirlenir?

Yıllık TÜFE artışı ile beş yıllık kira tespit süreci aynı şey değildir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim;

• TÜFE’nin 12 aylık ortalama değişim oranını,
• Kiralananın durumunu,
• Emsal kira bedellerini,
• Hakkaniyet ilkesini

birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirleyebilir.

Bu nedenle kira ilişkisi beş yılı aşmışsa yeni bedel yalnızca mevcut kiraya TÜFE eklenerek belirlenmeyebilir. Kiraya veren veya kiracı, şartları varsa kira tespit davası açabilir. TBK m.344’ün üçüncü fıkrası, beş yıl sonrasındaki bu özel değerlendirmeyi düzenlemektedir.

Ev Sahibi TÜFE’den Fazla Zam İsterse Ne Olur?

Kira ilişkisi beş yılı doldurmamışsa ve farklı bir kira tespit kararı bulunmuyorsa, yenileme dönemindeki artış TBK m.344 sınırını aşamaz.

Ev sahibinin “çevredeki kiralar yükseldi”, “enflasyon daha fazla” veya “aksi halde evi boşalt” şeklindeki beyanı tek başına TÜFE sınırının üzerinde zam hakkı vermez.

Bununla birlikte kiracının kira bedelini kendi değerlendirmesiyle eksik yatırması da temerrüt ve tahliye riski doğurabilir. Uyuşmazlık halinde sözleşme, ödeme dekontları, yenileme tarihi ve mevcut kira bedeli birlikte incelenmelidir.

Kiracı TÜFE sınırının üzerinde ödeme yapmışsa geçmiş ödemelerin iadesi, sonraki kiradan mahsup edilmesi veya yeni kira bedelinin ne olduğu somut olayın şartlarına göre ayrıca değerlendirilmelidir. Kiracının tek taraflı mahsup veya ödeme azaltma yoluna başvurması önerilmez.

Sözleşmede Daha Düşük Kira Artış Oranı Varsa Ne Olur?

Sözleşmede yıllık artışın yüzde 15 olacağı yazılmış ve ilgili dönemin TÜFE üst sınırı yüzde 32,03 olarak açıklanmışsa, kural olarak sözleşmedeki yüzde 15 oran uygulanır.

TÜFE oranı sözleşmedeki artış şartını otomatik olarak yükseltmez. Çünkü TBK m.344’teki oran, yapılması zorunlu zammı değil, tarafların kararlaştırabileceği en yüksek artışı gösterir.

Buna karşılık sözleşmede yüzde 50 artış yazılı ve yasal TÜFE sınırı yüzde 32,03 ise, yüzde 32,03’ü aşan bölüm uygulanamaz.

Yeni Kira Sözleşmesinde Artış Maddesi Nasıl Yazılmalı?

Kira sözleşmesinde “TEFE-TÜFE”, “enflasyon oranı” veya “piyasa şartları” gibi belirsiz ifadeler yerine açık bir artış hükmü kullanılmalıdır.

Örnek bir düzenleme şu şekilde kurulabilir:

Kira sözleşmesinde taraf bilgileri, başlangıç tarihi, ödeme günü, artış maddesi ve depozito hükümlerinin doğru hazırlanması için kira sözleşmesi örneği 2026 içeriği incelenebilir.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

Kira bedeli, kira artışı, kira tespiti, tahliye ve sözleşmeden kaynaklanan birçok kira uyuşmazlığında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir.

Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk uygulaması 1 Eylül 2023 tarihinde başlamıştır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa görevli mahkemede dava açılabilir.

İlgili İçerikler

• Kira Sözleşmesi Örneği 2026
• Sözleşme İmzalamadan Önce Kontrol Edilecek 10 Madde
• İstanbul Hukuki Danışmanlık
• İletişim ve Randevu

Hukuki Uyarı

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. TEFE-TÜFE artış şartı, kira yenileme tarihi, sözleşmedeki özel hükümler, geçmiş ödemeler, beş yıllık süre, kira tespit davası ve arabuluculuk her somut olayda farklı değerlendirilir. Bu yazı hukuki danışmanlık yerine geçmez.